כמעט כל אחד מפחד ממשכנתא. אבל האם מחזור משכנתא ימנע ממנה לקחת אתכם לגיהנום הכלכלי?

זה קרה פעם, לפקידת בנק אפרורית בשם כריסטין. יום אחד, הגיעה אליה לסניף צועניה זקנה, עם בקשה יוצאת דופן: להאריך את תשלומי המשכנתא בפעם השלישית. כריסטין, נחושה להרשים את הבוס שלה ולקבל את הקידום המיוחל שלה, החליטה לעשות שרירים. היא סירבה בתוקף לבקשה של האישה האומללה, גם כאשר היא השפילה את עצמה בפניה. בתגובה, הצוענייה פגשה את כריסטין בחניון, הסירה כפתור מהז'קט שלה והטילה עליה קללה, שגרמה לה להיות מותקפת על ידי עזים רדופות, מפות שולחן ועוד סצנות שמצליחות להיות מצחיקות, מופרעות וגם קצת מפחידות. עד הרגע בו הזקנה הצליחה לקחת את כריסטין לגיהנום.

באופן מפתיע, הסיפור הזה לא באמת קרה. למעשה, יכול מאוד להיות שזיהיתם אותו כעלילה המרכזית של "קחי אותי לגיהנום", סרט אימה מעולה של סם ריימי משנת 2009. ובכל זאת, בחרתי לפתוח איתו את הכתבה על מיחזור משכנתא כדי להציג את העובדה שבעיני לא מעט אנשים, משכנתא בפרט ורכישת דירה בכלל הם מהתרחישים היותר מפחידים שאפשר לחשוב עליהם. אז בין כל הכתבות על סרטי אימה מוזרים, אתרי תיירות קריפיים ומוצרים בהשראת דמויות האימה הגדולות, החלטנו לחרוג ממנהגנו ולהציג בפניכם סקירה על נושא שיכול מאוד להיות שיהיה רלוונטי בשבילכם.

כך הפכה משכנתא לרע הכרחי

בלי להיכנס יותר מדי להגדרות כלכליות מורכבות – כי בכל זאת, האתר שלנו מוקדם לאימה ולא לכלכלה – משכנתא לפי ההגדרה המקובלת היא הלוואה גדולה וממושכת, שמשמשת בדרך כלל לרכישת נכס נדל"ן אבל יכולה להיות רלוונטית גם במקרה של שיפוצים. העיקרון הוא שההלוואה הזו, בגובה של כמה מאות אלפי שקלים במקרה הטוב ולפעמים גם מיליוני שקלים, ניתנת בתמורה לשיעבוד הנכס. במילים אחרות: אם לא תעמדו בתשלומי ההלוואה, הנכס שעבדתם כל החיים כדי להגיע אליו עלול להילקח מכם.

הבעיה היא שבמציאות הכלכלית הנוכחית, רכישת דירה בלי משכנתא נראית כמו חלום רטוב עבור רוב הישראלים. כשמחירי הנדל"ן גבוהים כל כך ועולים בצעדי ענק משנה לשנה, יותר מאשר קצב עליית המשכורות, משכנתא היא הדרך היחידה להגשים את חלום קניית הדירה. אז נכון שבסרטי אימה אתם יכולים לקנות מציאות, אבל כמו שלמדנו בסרטי הבתים הרדופים, אין באמת מתנות חינם. עסקה בה קונים את "הבית היחידי שיכלנו לעמוד בו", אבל מגלים שהמחיר שלו זול מדי כי יש בו רוחות רפאים שיזמנו לכם את הרוע, סודות נעולים, דלת מרתף שאסור לפתוח לעולם כי אז יקרה משהו לא ברור, וכן הלאה.

בואו נדבר על הפיל בחדר. הפחד ממשכנתא הוא לא רק פחד מספרים או מטפסים. זה הרבה יותר עמוק מזה. כבר מההגדרה הבסיסית מאוד שהבאנו קודם, אפשר להבין מי מפחד ממשכנתא. יש פחדים שאנחנו מכירים היטב, חלקם נראים לנו לגיטימיים (כמו פחד גבהים, פחד מחושך או מעכבישים) ואחרים חריגים כל כך, לפחות לכאורה, עד שהם קיבלו מאמרים נפרדים באתר שלנו: פחד ממילים ארוכות, לדוגמא, או פחד מפירות.

<< לחצו כאן לקבלת ייעוץ מחברת משכנתא סופר מומלצת >>

אז… מי מפחד ממשכנתא? (ספויילר: כמעט כולנו)

פחד ממשכנתא הוא מנת חלקם של אינספור ישראלים, מהסיבה הפשוטה שיש כאן בהחלט ממה לחשוש. המשכנתא היא לא מפלצת ולא רוח רפאים, אלא מושא פחד ממשי, מוחשי, עם כתובת ממשית (לרוב, סניף הבנק בו נלקח החשבון) והשפעה בפועל על חשבון הבנק שלו במשך עשרות שנים. כשאתם חותמים על משכנתא, אתם למעשה חותם על חוזה שעבוד של עשרות שנים. זה לא לקיחת הלוואה של כמה אלפי שקלים לרכב או בדיקה של ההוצאות בכרטיס אשראי. זה התחייבות שתלווה אותך במשך רוב שנות העבודה שלך,

משכנתא היא כנראה ההחלטה הפיננסית הכי משמעותית שרוב האנשים יקבלו בחייהם. והבעיה היא שרוב האנשים לא מבינים בזה. הם לא יועצים פיננסיים, לא כלכלנים, לא מומחי משכנתאות. הם פשוט אנשים שרוצים בית, שניצבים לפעמים מול גורמים שונים שרוצים לעשות עליהם יותר כסף.

משכנתא היא "מפלצת" שרק הולכת וגדלה עם השנים, יחד עם הריביות שעלולות להיות אסטרונומיות עקב שינויים כלכליים כמו עליית ריבית הפריים או הנסיקה של מדד המחירים לצרכן. המחשבה הזו עלולה לגרום לנדודי שינה גם לאנשים שבדרך כלל הם רגועים, כולל ביחס להתנהלות הפיננסית שלהם. רבים מאיתנו מחפשים שליטה, ובמשכנתא אין ממש שליטה (אלא אם אתם בוחרים מראש מסלול מובנה וקבוע, שיהיה בדרך כלל יקר יותר): שינויים במדד המחירים לצרכן או בריביות, אפילו כאלו שנראים קטנים על הנייר, יכולים להיות שווים לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. גם על החיים הפרטיים שלנו אין תמיד שליטה, כמו שראינו לדוגמה במלחמה ששינתה את המציאות הכלכלית של אינספור משפחות בישראל, לרוב לרעה, עם עסקים שנשארו יתומים או פיצויים שפשוט לא מספיקים כדי לעמוד בנטל ההוצאות.

משכנתא דורשת מאיתנו להיכנס למים עמוקים מאוד, כי יש מגוון עצום של מסלולים ואפשרויות שמציעים הבנקים השונים: מה שאומר שכמו בסרט כרישים, אתם עלולים למצוא את עצמכם נאבקים על חייכם במטרה לשמור על המים כחולים, ולא אדומים מדם (אלה מטאפורות, כן?). משכנתא דורשת הבנה כלכלית ותחזית של שנים ארוכות קדימה, לא רק מבחינתכם (נניח, תרחיש של הגדלת המשפחה שעשוי להגדיל את ההוצאות השוטפות שלכם) אלא גם ברמת המאקרו. החשש הוא מבחירה של מסלול משכנתא שיתברר כשטני לא פחות מהנבלים המפורסמים של סרטי האימה, עם הוצאות שמאיימות לקבור אתכם בחיים וסכום שגדל כמו מפלצת בסרט Body Horror.

המפלצת חוזרת בשנית

מכירים את זה שיש סרט אימה שברור לכם שמתישהו יגיע גם סרט המשך שלו? אז ככה זה, בערך, עם המשכנתא. נניח שהצלחתם לעבור את האתגר הראשוני של בירור מול הבנקים, משא ומתן וכדומה, ולקחתם משכנתא שהתאימה לכם לקנות את נכס החלומות שלכם. 

הבעיה היא שכמה שנים קדימה – לפעמים שנים בודדות, ולפעמים יותר מעשור – אתם עלולים להיכנס שוב לתוך המערבולת הזו. פתאום אתם צריכים שוב להבין מסלולים מורכבים, לחשב תחזיות לעתיד, להחליט בין אופציות שנראות לא ברורות אבל בעיקר מסוכנות. ברור לכם שהמשכנתא שלקחתם כבר לא מתאימה ליכולות הכלכליות שלכם (לכאן או לכאן), או פשוט הרבה פחות אטרקטיבית ממה שחשבתם בגלל שינויים שהתרחשו בזירה הכלכלית של ישראל והעולם (נניח, עליית מדד המחירים לצרכן). כאן בדיוק נכנס לתמונה מיחזור משכנתצא, שבעיני רבים דורש מעבר של הסיוט הראשוני מחדש, לפעמים כשכבר תשושים מבחינה כלכלית או רואים את החובות מצטברים.

אם נחזור לעולם שלנו, אפשר להשוות את זה לסרט אימה על זוג שמעדיף לא לפתוח את הדלת של הבית החדש שלהם (סיפרנו כבר שהיה סרט בינוני שבו אסור לחלוטין לפתוח את דלת המרתף?). יש אנשים שמעדיפים לא לראות מה מסתתר בהלוואת המשכנתא שלהם, מעדיף להשאיר את ה"מרתף הכלכלי" שלהם סגור. שמעדיפים שלא לפתוח את פרטי העסקה שהם חתמו עם ה"שטן", לפחות מבחינתם. אלא שלפעמים, כמו בסרטים מהז'אנר האהוב שלנו, כדאי מתישהו להיאבק מול אותה מפלצת – ורצוי שעה אחת קודם.

מתי מומלץ למחזר משכנתא?

מיחזור משכנתא, בגדול, הוא תהליך בו לוקחים הלוואה חדשה כדי לסגור את ההלוואה הישנה. כאן כבר בטח עולה אצלכם שאלת מיליון הדולר, פחות או יותר, והיא מתי כדאי למחזר משכנתא. כמובן שאתם לא חייבים למחזר את כל המשכנתא, אלא יכולים לשנות רק מסלולים מסוימים בה.

למרות שכל מקרה לגופו, יש כמה תרחישים עיקריים כמו:

🏠 שינוי התנאים הכלכליים – תנאים בהם הריבית משתנה לכיוון שלכם הם אידיאליים למחזור משכנתא. תארו לעצמכם שלקחתם משכנתא לפני 5 שנים בריבית של 4%, והיום הריביות ירדו ל-3%, ככה שהפרש של אחוז אחד יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך השנים. זה כמו למצוא דרך לברוח מבית הרדוף, אז למה שלא תנצלו אותה?

🏠 שינוי מסלולים – יכול להיות שהתחלתם עם משכנתא משתנה ועכשיו אתם רוצים קצת יציבות, או ההיפך. ייתכן שגילתם שהתחייבתם למסלול שכבר לא מתאים לאופי ההכנסה שלכם, ככה שאתם מרגישים שהמשכנתא חונקת אתכם כמו בובה רדופה בסרט אימה מטופש. מיחזור משכנתא יאפשר לכם לבחור בעסקה חדשה שמתאימה לכם בדיוק

🏠 שינוי משך התקופה – אם ההחזרים החודשיים מכבידים עליכם, יכול להיות שתהיו מעוניינים להאריך את משך זמן ההלוואה בחלק מהמסלולים, ככה שההחזר בכל חודש יירד (גם אם בפועל, יש לזה כמעט תמיד מחיר כלכלי כי אתם תשלמו בפועל יותר עבור המשכנתא). מצד שני, יכול להיות שהגעתם לנקודה בה המצב הכלכלי שלכם דווקא השתפר, למשל בזכות קידום בעבודה, ואתם רוצים לסיים את "הסיוט" מוקדם יותר ולקצר את התקופה, מה שיפחית את הסכום הכולל שאתם משלמים

🏠 שינוי גובה ההלוואה – לפעמים החיים דורשים עוד כסף, וההוצאות הכספיות גדלות: משבר בעבודה עם ירידה בהכנסות (כמו שקורה בשנים האחרונות לאינספור ישראלים בעקבות מלחמת חרבות ברזל וסיבות נוספות), שיפוצים, חתונה, הרחבת המשפחה וכן הלאה. ייתכן שתהיו חייבים להגדיל את המשכנתא שאתם משלמים כדי להישאר עם הראש מעל המים, וגם כאן מיחזור משכנתאות הוא הפתרון. כמובן שאפשר לשנות את גובה ההלוואה גם בכיוון השני, ואפילו לפרוע כבר עכשיו חלק מהמסלולים

🏠איחוד הלוואות – יש אנשים שלקחו הלוואות נוספות מלבד המשכנתא, למשל עבור הקמת עסק או רכישת מכונית. כשהסכום המצטבר מתחיל לחנוק, אפשר לנסות לשפר את המצב בעזרת איחוד הלוואות. איחוד כזה עשוי להקטין את ההחזר החודשי ולשפר את הריביות. שימו לב שמכיוון שמדובר בתהליך מורכב יחסית שדורש התנהלות נכונה מול הבנקים, במטרה לשפר את הדירוג במערכת הבנקאית, לקבל תנאים משופרים (שבדרך כלל שמורים ללקוחות פרימיום) ולבנות אמון מול הבנקים, מומלץ לעשות את התהליך בעזרת חברה שמתמחה בנושא של איחוד הלוואות ומשכנתא

<< לחצו כאן לבדיקת כדאיות מחזור משכנתא ואיחוד הלוואות >>

איך למחזר משכנתא ולהישאר בחיים?

יכול להיות שמחזור משכנתא נשמע פשוט על הנייר, אבל בפועל מדובר במצב שעשוי להיות מורכב. התהליך עצמו דומה לזה של לקיחת משכנתא ראשונה, והוא כולל כמה שלבים: את חלקם אתם מכירים אם כבר לקחתם משכנתא, בעוד אחרים יהיו ייחודיים לנקודת הזמן הנוכחית.

בדיקת כדאיות מחזור משכנתא

הצעד הראשון שאתם צריכים לעשות הוא בכלל לחשוב האם כדאי למחזר משכנתא עכשיו, ובאילו תנאים. בדיקת כדאיות מחזור משכנתא צריכה להיות נקודת ההתחלה שלכם, כי מעבר לשאלה האם שינויים במשכנתא הם באמת מומלצים עבורכם, מחזור משכנתא טומן בחובו עלויות שונות. קצרה כאן היריעה מלפרט כמה עולה למחזר משכנתא, אבל ברור שיש כאן עלויות שונות, ביניהן: 

💸 עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון), שמחושבת בעצם לפי ההפרש בין הריבית הממוצעת בזמן לקיחת המשכנתא לבין הריבית כיום. את העמלה הזו מוסיפים לקרן המשכנתא החדשה והיא מתפרסת על פני התשלומים העתידיים שלה

💸 עמלות בנקאיות, דוגמת עמלת פתיחת תיק או עמלת אי הודעה מוקדמת, שתשלמו אם לא תספקו לבנק התראה של 10 ימים לפחות לפני מועד ביצוע הפירעון

💸 שמאות – במקרה של מיחזור חיצוני, הבנק צפוי לדרוש הערכת שמאי על הנכס החדש

💸 ייעוץ משכנתאות – ייעוץ מקצועי שידרוש מכם לרוב כמה אלפי שקלים, אבל בחלק גדול מהמקרים החיסכון שתקבלו הוא גבוה פי כמה, ככה שמדובר בהוצאה שמצדיקה את עצמה מהר מאוד, ובגדול

איסוף מסמכים למחזור משכנתא

אחד הקשיים המרכזיים של מחזור משכנתא נוגע לכך שתצטרכו שוב להוכיח לבנק הרלוונטי בדיוק מי אתם ומהי יכולת ההחזר שלכם, כי בכל זאת סביר להניח שעברו כמה שנים מאז סיפקתם את המסמכים האלו בפעם הראשונה. תלושי שכר, אישורי הכנסה, דו"חות שנתיים מרואה החשבון ותדפיסים של חשבון הבנק הם חלק מהמסמכים שסביר להניח שתצטרכו להעביר לבנק. בחלק מהמקרים תעבירו אותם לחברה שבחרתם שתעניק לכם ייעוץ משכנתאות, והיא זו שתנתח אותם לעומק כדי לנסות להבין האם בכלל כדאי למחזר משכנתא ומהם היתרונות הכלכליים שתוכלו לקבל דרך השינוי הזה.

פנייה לבנקים

עם המסמכים הרלוונטיים, הן לגביכם והן לגבי המשכנתא (טבלת החזרים, שמראה גם כמה שילמתם ומה עוד נשאר לשלם), אתם כבר ניגשים לבנק השונים. יש מקרים בהם הכתובת הפשוטה יותר היא הבנק הקיים שלכם, בו לקחתם את המשכנתא בפעם הראשונה, מה שעשוי להיות מהיר יותר ולכלול פחות "בירוקרטיה" (כי לבנק יש את חלק מהנתונים). במקרים רבים דווקא מומלץ לפנות לבנקים אחרים, במטרה שהתחרות שמאפיינת את התחום בישראל תגרום לכם לקבל הצעות משתלמות והוגנות יותר.

האתגר האמיתי היא לקבל הצעות שונות מהבנקים ולהתחיל להבין מה לעזאזל קורה כאן. אתם צפויים לקבל הצעות ומסלולים שונים, ריביות מגוונות וכן הלאה. זה הרגע בו אתם עלולים ללכת לאיבוד, או גרוע מזה: ליפול במלכודות שהבנקים עשויים להציב לכם בכל פינה. אסור לשכוח שהאינטרס הראשוני של הבנקים, כולל היועצים שהם מעמידים עבורכם, הוא בעיקר להגדיל את הרווח שהבנקים מקבלים. כן, על חשבונכם.

אישור ההלוואה

בחרתם משכנתא חדשה, בין אם באופן עצמאי ובין אם בעזרת יועץ משכנתאות מומחה? עכשיו מגיע החלק הבירוקרטי של לקיחת ההלוואה. אם הכול תקין, ואחרי שבחרתם מסלול שמתאים לכם, מתחיל תהליך אישור ההלוואה שעשוי לכלול בדיקות נוספות וחתימה על מסמכים שלא בטוח שתבינו בהם מילה. 

הנקודה המרכזית היא שיש שני שלבים של מחזור משכנתא. קודם כל, סגירת המשכנתא הישנה שעשויה לכלול תשלום פיצויים ועמלות שונות. מיד לאחר מכן, מתחילה פתיחת המשכנתא החדשה.

הנה כמה כלים בסיסיים שיכולים לקרב אתכם לעבר ההצעה האידיאלית עבורכם:

✅ אל תקבל את ההצעה הראשונה – תמיד יש מקום למשא ומתן

✅ השתמש בהצעות מתחרות! בנק אחד הציע לכם תנאים טובים? השתמשו בזה מול בנק אחר

✅ התמקד במרווחים – הריבית הבסיסית פחות בשליטתכם, אבל המרווח שהבנק מוסיף – זה בדיוק המקום למיקוח

✅ בדוק את כל העמלות – כדי להבין איך למקסם את המיחזור והאם הוא בכלל משתלם

✅ אל תתמקדו רק בתשלום החודשי – הסכום הכולל שתשלמו הוא מה שחשוב

האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות למחזור משכנתא?

אנחנו רחוקים מלהיות מומחים לתחום – שוב זכרו שאתם באתר אימה, ולא באתר כלכלי – אבל מהניסיון שלנו, לקיחת משכנתא ומיחזור שלה הם עסק למומחים. אתם יכולים לנסות להפוך להיות מומחים עם הרבה מחקר, אבל זכרו שזו יכולה להיות בעיה. יועץ משכנתא הוא לא רק מי שממלא עבורכם טפסים, אלא גם כזה שיכול "לתרגם" מונחים, תנאים והסעיפים מה"שפה" הבנקאית למשהו שגם אנשים בלי תואר בכלכלה יבינו. הוא מכיר את השוק, ככה שהוא יכול לדעת מה בנק מסוים נוהג לתת, איפה יש הטבות ומהן המלכודות שצריך להיזהר מהן. במקביל, הוא בוחן באופן מלא את מאפייני המשכנתא הקיימת ומנסה להבין את המצב הכלכלי שלכם, בהווה ובעתיד.

יועץ משכנתאות יכול לנהל עבורכם את המשא ומתן מול הבנקים, שעשוי להיות מייגע. בכך הוא יכול לכוון אתכם לעבר ההצעות המתאימות לכם, למנוע מכם להיכנס למלכודות שאתם לא רואים וגם חוסך לכם זמן, מאמצים וכאבי ראש, שיכולים להיות מתורגמים לכסף.

כמה עולה ייעוץ משכנתאות?

השאלה שצריכה להישאל, בשלב הזה, היא האם כדאי לעשות ייעוץ משכנתאות. הסיבה ששואלים את זה, ניחשתם נכון, היא שמדובר בשירות שכרוך כמובן בתשלום. מחיר ייעוץ משכנתא משתנה בהתאם לניסיון של היועץ, להיקף הסיוע ולפרמטרים נוספים, אבל בהערכה גסה אפשר לומר שהוא יכול לעלות לכם כ-2,000 עד 5,000 ש"ח. מדובר בסכום שאינו מבוטל, אבל צריך להביא בחשבון שטעויות במחזור המשכנתא עלולות להיות שוות לכם הרבה כסך: טעות של 0.1% בריבית עשויה להיות מתורגמת לעשרות אלפי שקלים, וכך גם בחירה במסלול שאינו מתאים לכם, אי מימוש זכויות או הטבות וטעויות נוספות.

ייעוץ משכנתאות טוב יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, ולפעמים גם מאות אלפי שקלים, והסכום הזה בטל בשישים אל מול הסכום הראשוני שהוצאתם עליו. הייעוץ הזה הוא קריטי במיוחד במצבים שנחשבים למורכבים, כמו:

🏡 משכנתא הכוללת כמה מסלולים מסועפים

🏡 מצב של גרירת משכנתא, שדורש התייחסות למצב הנוכחי של המשכנתא הקיימת ולקושי של לקיחת משכנתא חדשה

🏡 אוכלוסיות בעלות חוסר יציבות כלכלית, כמו עצמאים עם הכנסה משתנה

🏡 אנשים שרוצים להשאיר להם בצד כספים למטרות אחרות, כמו השקעות או הקמת עסק

🏡 אנשים שאין להם את הזמן או היכולות לברר על הנושא באופן עצמאי, כמו גם לנהל משא ומתן ולהתמקח מול הבנקים

המסקנה: אל תפחדו לעשות מיחזור משכנתא

משכנתא, ובמיוחד מיחזור משכנתא, זה נושא מפחיד. לגיטימי להרגיש חשש, בלבול, אפילו חרדה. אבל הפחד לא צריך לשתק אתכם, ובטח ללא צריך למנוע ממך לקבל החלטות נכונות. מחזור משכנתא, כשעושים אותו נכון, יכול לחסוך לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. הוא יכול להוריד לחץ כלכלי, לתת לכם גמישות ולשפר את איכות החיים שלך. 

הסיוט של משכנתא לא נעלם, לפחות לא בטווח הקצר. אבל אתם יכולים ללמוד לחיות איתו או להפוך את ה"מפלצת" לקטנה יותר. עם קצת הכנה, הבנה ובמקרים מסוימים ליווי מקצועי, תוכלו להשתמש בכלי של המשכנתא בצורה חכמה, מושכלת ומותאמת יותר לצרכים שלכם.